Nova regra de financiamento da Caixa pode atrasar compra de imóvel em 12 anos

Nas últimas semanas, a Caixa Econômica Federal, banco estatal que tem 70% do mercado de financiamento imobiliário, fez duas alterações importantes nas regras de financiamento para imóveis novos e usados. As mudanças devem causar impactos no ciclo produtivo da construção e também no bolso dos consumidores.

Para quem planejava comprar um imóvel, as novidades devem representar o atraso em alguns anos, conforme explica João da Rocha Lima, coordenador do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP).

Para João da Rocha Lima, coordenador do núcleo de real estate da Escola Politécnica da USP, após as mudanças, as perspectivas para os consumidores são “sombrias”. “Cada 10% do preço do imóvel representa perto de quatro anos de poupança para uma família de renda média”, explica. Como o valor para entrada passa de 20% a 50% do valor do imóvel, são 12 anos a mais de investimento na poupança.

“A correção da má administração do caixa da CEF vai induzir uma trava no mercado residencial, como poucas vezes se experimentou no Brasil”, diz Lima.

No último dia 16, o banco aumentou pela segunda vez em 2015 os juros para financiamento da casa própria. Segundo a Caixa, a alteração foi feita “por motivo do aumento das taxas básicas de juros”.

Já na última segunda-feira (27), a instituição reduziu o limite do valor do imóvel que pode ser financiado pelo banco. A partir de 4 de maio, os mutuários só poderão financiar 50% do valor do empreendimento no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) – antes, o limite era de 80%. Também haverá redução de 70% para 40% para imóveis no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).

Segundo Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor executivo de Estudos e Pesquisas Econômicas da Associação Nacional dos Executivos de Finanças Administração e Contabilidade (ANEFAC), essa série de ações do banco estatal dificulta bastante a tomada de crédito. “O aumento da taxa de juros, em um imóvel de R$ 500 mil, tem um impacto de 10% no valor do imóvel, quase R$ 50 mil a mais. Já com a redução do limite de financiamento, o consumidor vai ter que ter uma poupança maior, o que é difícil para a classe média”, afirma.

A solução para muitos consumidores, segundo Oliveira, será a procura por linhas de créditos de bancos privados. “Haverá esse crescimento no setor privado. Tem banco privado que financia 100% do valor do imóvel”, diz.

Para Pedro de Seixas Correa, professor do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil da FGV, o consumidor deve começar a se preparar para essa nova opção. “Hoje, não existe uma diferença tão grande no mercado [entre a Caixa e outros bancos]. Se o comprador já tem relacionamento com um banco privado, como uma conta salário, isso é argumento para sentar na frente do varejo e discutir um financiamento”, explica.

Correa afirma, no entanto, que, como a Caixa é o grande ator desse mercado, acaba norteando o caminho dos outros bancos. “É possível que os outros tendam a seguir esse movimento, mas isso é cada banco que vai dizer.” 

Para Ronaldo Cury, vice-presidente de Habitação Popular do Sinduscon-SP, as mudanças não devem impulsionar uma alta nos preços de imóveis novos, como muitos têm dito. “O que levou a essa mudança pela Caixa é a falta de recursos, de crédito. Boa parte do sistema habitacional brasileiro utiliza recursos da poupança, que tem tido saldos negativos há meses. O setor não tem como subir preços porque não há demanda, nem crédito.” 

Cury também descarta uma melhora do mercado imobiliário para imóveis novos nas atuais condições econômicas do País.

Na opinião de Correa, este é um bom momento para o consumidor levar em consideração a compra de um imóvel novo. “Hoje, as incorporadoras estão com estoque alto de imóveis prontos, e o comprador está com poder de negociação forte. Vai ter uma pressão pela redução de preço e é um bom momento para as incorporadoras aproveitarem essa oportunidade”, afirma. 

O valor dos imóveis usados, segundo o professor, não segue a mesma regra. “O preço dos imóveis usados depende muito da necessidade de venda do proprietário e não existe uma tendência muito clara”, diz Correa. 

Veja como as mudanças do financiamento imobiliário na Caixa afetam as contas de quem quer financiar um imóvel, segundo cálculos da Anefac:

1º exemplo: Imóvel no valor de R$ 700.000,00 (SFH)

ANTES – O banco financiaria o valor de R$ 80%, correspondente a R$ 560 mil, e o consumidor precisaria ter o restante de 20%, montante de R$ 140 mil.

a) em três anos, ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 3.495,61

b) em cinco anos, ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 1.945,40

AGORA – O banco financia o valor de R$ 50%, correspondente a R$ 350 mil, e o consumidor precisaria ter os outros 50%, montante de R$ 350 mil.
a) em três anos ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 8.739,02

b) em cinco anos ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 4.863,49

2º exemplo: Imóvel no valor de R$ 1 milhão (SFI)

ANTES – O banco financiaria o valor de R$ 70%, correspondente a R$ 700 mil, e o consumidor precisaria ter o restante de 30%, montante de R$ 300 mil.

c) em três anos, ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 7.490,59

d) em cinco anos, ele precisaria poupar mensalmente o montante de R$ 4.168,71

AGORA – O banco financia o valor de R$ 40%, correspondente a R$ 400 mil, e o consumidor precisa ter o restante de 60%, montante de R$ 600 mil.

c) em três anos, ele precisa poupar mensalmente o montante de R$ 14.981,17

d) em cinco, anos ele precisa poupar mensalmente o montante de R$ 8.337,42

*As simulações levam em consideração que os recursos estariam aplicados mensalmente em uma poupança

Agora, veja os efeitos das alterações das taxas de juros do crédito imobiliário:

1º exemplo (SFH): No imóvel de R$ 500 mil antes o banco financiava 80% deste montante e agora vai financiar 50%. A taxa de balcão, que era de 9,15%, foi para 9,45%

ANTES – Financiamento de R$ 400 mil:

– Primeira parcela no valor de R$ 4.161,11 e última parcela no valor de R$1.119,58, totalizando o montante de R$ 950.525,00.

AGORA – Financiamento de R$ 250 mil

– Primeira parcela no valor de R$ 2.663,19 e última parcela no valor de R$ 699,91, totalizando o montante de R$ 605.359,38.

Segundo a Anefac, se o consumidor quiser manter uma prestação próxima do que ele iria pagar anteriormente, ele conseguiria reduzir o financiamento de 360 meses (30 anos) para 120 meses (dez anos). Ficaria assim:

– Financiamento de R$ 250 mil pelo prazo de 10 anos (120 meses): primeira parcela no valor de R$ 4.052,08 e última parcela no valor de R$ 2.099,74, totalizando o montante de R$ 369.109,37.

2º exemplo (SFI): No imóvel de R$ 1 milhão, antes o banco financiava 70% deste montante e agora vai financiar 40%

ANTES – Financiamento de R$ 700 mil

– Primeira parcela no valor de R$ 7.281,94 e última parcela no valor de R$1.959,27, totalizando o montante de R$ 1.663.418,75.

AGORA – Financiamento de R$ 400 mil

– Primeira parcela no valor de R$ 4.261,11 e última parcela no valor de R$ 1.119,86, totalizando o montante de R$ 968.575,02.

Se o consumidor quiser manter uma prestação próxima do que ele iria pagar anteriormente, reduzindo o financiamento de 360 meses (30 anos) para 120 meses (dez anos), ficaria dessa forma:

AGORA – Financiamento de R$ 40 mil pelo prazo de 10 anos (120 meses): primeira parcela no valor de R$ 6.483,33 e última parcela no valor de R$ 3.359,58, totalizando o montante de R$ 590.575,04.

Fonte: iG